Sai se il bene che stai acquistando è commerciabile?

Acquistare un immobile è un passo importante, per molti significa un nuovo inizio, ma può trasformarsi in un vero incubo se non si ha cognizione di ciò che si sta firmando al momento della compravendita. Non tutti, infatti, si preoccupano di verificare la commerciabilità del bene, ma si fidano, molte volte sbagliando. Il problema nasce dal fatto che un bene può essere commerciabile, ma non regolare urbanisticamente, quindi ci si può trovare davanti a un paradosso che, inevitabilmente, significa che ci saranno diversi problemi da risolvere.

Commerciabilità del bene, una questione intricata

Iniziamo col dire che gli immobili che erano stati costruiti in epoca anteriore al 1° settembre del 1942 non erano assoggettati all’obbligo di licenza edilizia. Negli anni ’80, però, il legislatore veniva chiamato a risolvere una questione spinosa, quella relativa alla commerciabilità del bene immobile, poiché non era più possibile vendere l’immobile abusivo.

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Prima della promulgazione della Legge sul condono edilizio bastava che l’acquirente dichiarasse di essere informato del fatto che l’immobile in oggetto fosse sprovvisto di licenza edilizia. Nacque così la Legge sul Condono Edilizio, la L. 47 del 1985 in risposta all’esigenza di regolare le vicende urbanistiche dei beni.

L’obiettivo era quello di dare a tutti la possibilità di poter risanare eventuali abusi del passato, pagando gli oneri di urbanizzazione che erano stati evasi. In questo modo tutti gli immobili divennero commerciabili. Il problema però non era stato risolto dato che tra domanda e rilascio effettivo della concessione di sanatoria poteva passare diverso tempo.

Il legislatore consentì dunque al notaio di commercializzare il bene anche solo in presenza della domanda di licenza. Inoltre c’era la possibilità che l’immobile non avesse la licenza, quindi fu stabilita una data che fungeva da spartiacque, dopo la quale non sarebbe stato più possibile commercializzare un immobile privo di licenza: il 1° settembre del 1967.

Il quid rimase però la definizione di opera abusiva, dato che l’abuso poteva essere totale o parziale.

In virtù di questo occorre quindi fare una netta distinzione tra commerciabilità e regolarità urbanistica. Come abbiamo detto, il bene può essere commerciabile anche se non urbanisticamente in regola, un esempio su tutti è quello di un immobile per il quale esista una richiesta di licenza edilizia che però, di fatto, non è mai stata rilasciata. In questo caso l’immobile è commerciabile, ma non è in regola, quello che però conta è che l’acquirente ne sia al corrente.

Chi valuta la commerciabilità dell’immobile

La figura che è preposta a fornire le informazioni di cui abbiamo parlato è il notaio. Questi deve verificare la commerciabilità dell’immobile e quindi la sua regolarità urbanistica. La legge, in questo frangente, è molto chiara: in certi e ben determinati casi viene comminata la nullità, ovvero:

• Se manca la dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria;
• Se mancala dichiarazione sostitutiva di atto notorio per quelle opere iniziate precedentemente ala data del 1° settembre 1967;
• Se manca in allegato la copia autentica con inerenti versamenti delle prime rate dell’oblazione e nell’eventualità anche dei relativi oneri che sono stati concessi.

Questa nullità, tuttavia, era sanabile con un atto di conferma nell’eventualità che fosse dovuta a errore, per esempio nel caso in cui non fosse menzionata dal soggetto la licenza, ma questa esistesse e fosse stata rilasciata.

Nel tempo si sono aggiunte ulteriori Leggi sul Condono edilizio che, come facilmente si può immaginare, non solo non hanno chiarito determinati punti, ma li hanno addirittura complicati.

Il paradosso che si è quindi venuto a creare è che un immobile può essere commerciabile ma non regolare, basti pensare a un immobile ubicato in una zona al di fuori del Piano Urbanistico, l’immobile viene sanato, per cui diventa commerciabile, ma non sarà regolare, e quindi soggetto ad abbattimento.

Opere ante ’67 e post ‘67

Le opere ultimate anteriormente al 1° settembre del 1967, per le quali veniva richiesto il rilascio della licenza di costruzione ai sensi dell’art. 31, comma 1, della legge del 17 agosto 1942, n. 1150, possono fruire della concessione in sanatoria previo pagamento della somma determinata dall’art. 34 della suddetta legge, a titolo di oblazione.

Qualora non venga presentata la domanda di sanatoria per le opere in totale o parziale stato di abuso edilizio, in assenza della licenza o se la domanda presentata è dolosamente infedele al reale grado di abuso, verranno applicate le sanzioni previste.

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Inoltre, gli atti tra vivi, con oggetto diritti reali, eccetto quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi a edifici o a loro parti, sono da ritenersi nulli e non possono essere rogati se non risulta, a mezzo dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione concessa in sanatoria in base all’art. 31; in poche parole, in questo caso l’immobile non è commerciabile.

Tuttavia, per gli edifici ante ’67, in assenza della licenza, può essere prodotta dal proprietario una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. La dichiarazione può essere allegata all’atto.

Gli edifici costruiti prima del ’67 sono dunque sempre commerciabili, ribadendo però che ciò non significa che siano in regola.

Quando un immobile è commerciabile, facciamo il punto

In linea generale, riguardo alla commerciabilità di un immobile, dobbiamo tenere presente che sono comunque commerciabili gli immobili che presentano abusi di minore gravità, quindi abusi parziali, variazioni essenziali, che sono assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo e penale.

Ugualmente sono commerciabili gli immobili affetti da abusi minori, mancanza di CILA, di SCIA, a seconda del caso il notaio dovrà però fare o meno denuncia dell’irregolarità.

La mancanza di CILA non da mai luogo alla nullità dell’atto.

L’assenza del permesso di costruire comporta un abuso parziale, il bene tuttavia è commerciabile, con conseguenze penali e amministrative. Se l’abuso è sanabile è sempre opportuno regolamentarlo.

Cosa fare prima del Rogito

Come hai visto non è sempre facile districarsi tra le varie leggi e le sentenze che si sono succedute negli anni, e procedere all’acquisto di un immobile può essere molto difficile. Controlli ante ’67, abusi minori, sanatorie, insomma, ci sono una serie di aspetti che devono essere valutati da tecnici.

Per questo, prima di procedere col rogito, ti consigliamo di effettuare un check up casa. Questo, a oggi, è il modo più sicuro per sapere cosa stai comprando e quali siano le reali condizioni dell’immobile. I nostri tecnici effettuano un sopralluogo accurato e controllano minuziosamente tutti i documenti inerenti all’immobile.

Se tutto è a posto viene rilasciata una certificazione immobiliare che ti garantisce lo stato dell’immobile. Se invece fossero presenti difformità, potremo aiutarti a trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.

Contattaci anche se stai vendendo casa e vuoi essere sicuro che l’immobile che stai vendendo sia in regola.