Devi vendere o acquistare casa? Ecco cos’è un contratto preliminare

Quando si deve acquistare casa, una volta che si è trovato l’immobile e si è deciso per l’acquisto, si deve sottoscrivere il compromesso. Molti però non sanno di preciso di cosa si tratti e così si finisce per commettere degli errori che possono rivelarsi anche gravi. Meglio quindi arrivare preparati e sapere tutto a riguardo del cosiddetto contratto preliminare.

Contratto preliminare, di cosa si tratta

Il contratto preliminare, o compromesso, è un documento che attesta l’avvenuto accordo tra le due parti, quindi venditore e acquirente, riguardo al prezzo di compravendita di un immobile. Il documento viene redatto e firmato prima di stipulare l’atto definitivo di trasferimento dal notaio.

Il contratto preliminare, infatti, non serve a trasferire la proprietà della casa, ma è un vero e proprio impegno all’acquisto, quindi, firmandolo, ci si impegna formalmente a firmare la compravendita (il trasferimento della proprietà) dal notaio.

Quindi il compromesso è un impegno irrevocabile, se lo firmi sei obbligato a concludere la trattativa. Secondo l’articolo 1351 del Codice Civile, il Contratto preliminare è un “contratto mediante il quale una parte o entrambe si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo. “

Prima di firmarlo quindi è bene effettuare alcune verifiche sull’immobile, vediamo quali.

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Quali verifiche si devono effettuare prima di firmare un compromesso di compravendita

Abbiamo detto che prima di firmare un compromesso di compravendita si devono effettuare alcune verifiche, l’atto notorio da solo non dà alcuna garanzia.

• Per prima cosa è fondamentale verificare che l’immobile che si desidera acquistare sia conforme dal punto di vista catastale e urbanistico. 
• In secondo luogo va verificato che non sia oggetto di contestazioni;
• Che non vi siano ipoteche o pignoramenti;
• Che non vi siano debiti con il condominio;
• Che non vi siano litispendenze;
• Che gli impianti siano a norma e che possiedano le relative certificazioni energetiche;
• Che il venditore sia in possesso dell’Attestato di prestazione Energetica, APE; valido.

Fare tutte queste verifiche per l’acquirente può essere oltremodo oneroso, per questo è bene avvalersi di un professionista e richiedere una certificazione immobiliare. Rogito Sicuro offre una check-up casa completo, i nostri tecnici effettuano un sopralluogo a casa tua e compiono tutte le verifiche anche dal punto di vista della documentazione e delle certificazioni.

In questo modo sia che tu debba acquistare, sia che tu debba vendere casa, con una certificazione immobiliare potrai avere maggiori garanzie e procedere con il rogito sena ulteriori preoccupazioni.

Come si registra il compromesso

Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione e pertanto è necessario che sia in forma scritta. Ricordiamo che la registrazione del compromesso è un obbligo sia per la regolarizzazione fiscale sia per dare una data certa della scrittura definitiva della compravendita.

Aggiungiamo anche che non va fatta confusione con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Questa, infatti, è facoltativa e viene fatta mediante il notaio. La sua funzione è quella di rendere noto l’atto e quindi opponibile a terzi. In questo modo l’acquirente può tutelarsi nell’eventualità vi siano ipoteche sulla casa dai creditori del venditore, ma diciamo comunque che è sempre meglio evitare questi inconvenienti perché si tratta sempre di dover risolvere fastidi poco piacevoli.

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Per registrare il contratto preliminare si devono pagare delle imposte: 200 euro per l’imposta di registro; 16 euro di marche da bollo, ma in questo caso ne occorre una ogni 4 facciate del documento, o una ogni 100 righe. Nel caso in cui il contratto è redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo sarà di 155 euro.

Se il compromesso prevede un pagamento, alle spese descritte prima, si deve aggiungere l’imposta di registro proporzionale, che è pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. Tale imposta, però, in entrambi i casi potrà essere detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Se l’imposta proporzionale che è stata versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo dovesse poi essere superiore all’imposta di registro che si deve versare per il contratto definitivo, spetterà il rimborso dell’imposta avente importo maggiore versata per il contratto preliminare.

Per ottenere il rimborso, questo deve essere richiesto entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo, diversamente tale diritto decadrà. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha seguito la pratica della registrazione.

Se il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, quindi soggetto a IVA, il trattamento fiscale della contrattazione preliminare è differente in base al fatto che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Nello specifico, se si versa un acconto, che quindi è un anticipo del corrispettivo pattuito, questo deve essere fatturato con addebito dell’IVA, l’imposta di registro fissa è di euro 200. La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA, anche se è composta da una sola clausola contrattuale, poiché non è parte del corrispettivo di una prestazione di servizi o di cessione di beni, di paga dunque solamente l’imposta d registro proporzionale dello 0,50%.

Gli agenti immobiliari e le due parti contraenti sono obbligati in solido alla registrazione dei contratti preliminari di compravendita.

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